Khi nhận báo giá xây nhà, không ít gia chủ gặp khó khăn trong việc so sánh giữa phương án xây phần thô và xây nhà trọn gói. Hãy cùng Xây Dựng An Đông tìm hiểu sự khác biệt về các hạng mục trong từng phương án, để từ đó có cơ sở để chọn hình thức thi công phù hợp qua bài viết này.
1. Tổng quan về xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói
Trước khi so sánh báo giá xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói, gia chủ cần hiểu rõ phạm vi công việc của từng hình thức, mặc dù đều hướng đến mục tiêu hoàn thiện một công trình nhà ở, hai phương án này có sự khác biệt về hạng mục thi công, vật tư được cung cấp và mức độ hoàn thiện khi bàn giao.
1.1 Xây nhà phần thô là gì?
Xây nhà phần thô là hình thức nhà thầu thực hiện các hạng mục cơ bản để tạo nên kết cấu chính của công trình. Tùy theo quy mô và thỏa thuận trong hợp đồng, phần thô thường bao gồm:
- Thi công nền móng và các hạng mục kết cấu liên quan.
- Thi công khung bê tông cốt thép như cột, dầm và sàn.
- Xây tường bao, tường ngăn và các kết cấu cơ bản khác.
- Thi công mái theo thiết kế.
- Thực hiện một số hạng mục kỹ thuật cơ bản như hệ thống điện, nước âm tường.
Sau khi phần thô hoàn thành, các công việc như ốp lát, sơn tường, lắp đặt cửa, thiết bị vệ sinh và nhiều hạng mục hoàn thiện khác thường sẽ do gia chủ tự lựa chọn vật tư hoặc thuê đơn vị thi công riêng.
1.2 Xây nhà trọn gói là gì?
Xây nhà trọn gói là hình thức nhà thầu đảm nhận quá trình thi công từ phần kết cấu cơ bản đến các hạng mục hoàn thiện theo phạm vi đã thống nhất trong hợp đồng. Bên cạnh những công việc thuộc phần thô, gói thi công thường có thể bao gồm:
- Thi công các hạng mục hoàn thiện tường, sàn và trần.
- Ốp lát nền, tường và các khu vực cần thiết.
- Sơn hoàn thiện công trình.
- Lắp đặt cửa, cầu thang, lan can và một số hạng mục kiến trúc.
- Hoàn thiện hệ thống điện, nước.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh và các thiết bị khác theo danh mục vật tư đã thống nhất.
Tùy vào gói thi công, nhà thầu sẽ cung cấp vật tư và tổ chức nhân công để hoàn thiện công trình theo thiết kế. Nhờ đó, gia chủ có thể giảm bớt thời gian trực tiếp quản lý việc mua vật tư, điều phối nhân công và xử lý các công việc phát sinh trong quá trình xây dựng.
2. Báo giá xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói khác nhau như thế nào?
Sự chênh lệch giữa báo giá xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói không chỉ nằm ở tổng chi phí mà chủ yếu đến từ phạm vi công việc, vật tư được cung cấp và mức độ hoàn thiện của công trình khi bàn giao, dưới đây là những nhóm hạng mục gia chủ cần xem xét kỹ khi so sánh hai loại báo giá:
2.1 Phần móng và kết cấu chịu lực của công trình
Phần móng và kết cấu chịu lực là nhóm hạng mục quan trọng, tạo nên nền tảng và khả năng chịu lực cho toàn bộ công trình. Các công việc thường liên quan đến:
- Chuẩn bị mặt bằng theo phạm vi đã thỏa thuận.
- Đào đất và xử lý nền.
- Thi công móng.
- Đổ bê tông móng.
- Thi công cột, dầm và sàn.
- Thi công cầu thang bê tông.
- Các cấu kiện bê tông cốt thép và kết cấu chịu lực khác.
Đây là nhóm hạng mục cốt lõi thường xuất hiện trong cả báo giá xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói. Sự khác biệt là với phương án trọn gói, nhà thầu sẽ tiếp tục thực hiện các công đoạn hoàn thiện sau khi phần kết cấu hoàn thành.
Chi phí cho phần móng và kết cấu cũng có thể thay đổi đáng kể tùy theo điều kiện nền đất, phương án móng, số tầng, quy mô và yêu cầu kỹ thuật của từng công trình. Vì vậy mà khi so sánh báo giá, gia chủ nên kiểm tra cụ thể phạm vi thi công thay vì chỉ dựa trên đơn giá xây dựng theo m².
2.2 Xây tường, tô trát, chống thấm và hệ thống kỹ thuật cơ bản
Sau khi hoàn thành phần kết cấu chính, công trình tiếp tục được xây dựng và hoàn thiện các bộ phận cơ bản để hình thành không gian sử dụng. Nhóm công việc này thường bao gồm:
- Xây tường bao và tường ngăn.
- Tô trát tường theo phạm vi thi công.
- Chống thấm nhà vệ sinh, sân thượng, ban công và các khu vực cần thiết.
- Đi ống điện âm tường.
- Lắp đặt hệ thống ống cấp và thoát nước.
- Chuẩn bị các vị trí và hệ thống kỹ thuật cơ bản.
Đối với xây nhà phần thô, nhà thầu thường thực hiện các hạng mục đến mức cơ bản hoặc hoàn thành phần chờ để gia chủ tiếp tục triển khai các công việc hoàn thiện sau đó. Chẳng hạn, hệ thống điện nước có thể mới hoàn thành phần ống âm, trong khi dây điện, công tắc, ổ cắm và thiết bị sử dụng chưa được lắp đặt.
Với xây nhà trọn gói, các hạng mục này thường được tiếp tục hoàn thiện theo danh mục vật tư và phạm vi đã thống nhất. Đây cũng là lý do gia chủ cần xem kỹ báo giá để xác định nhà thầu đang thực hiện phần hệ thống cơ bản hay đã bao gồm toàn bộ công việc đến giai đoạn sử dụng thực tế.
2.3 Các hạng mục hoàn thiện bề mặt: ốp lát, sơn và trần
Ốp lát, sơn và thi công trần là một trong những nhóm hạng mục tạo nên sự khác biệt rõ ràng nhất giữa xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói. Đối với xây nhà phần thô, các công việc này thông thường chưa được bao gồm hoặc chỉ được thực hiện ở mức cơ bản.
Gia chủ có thể cần tự lựa chọn vật tư và tổ chức thi công đối với các hạng mục như:
- Gạch lát nền.
- Gạch ốp tường.
- Đá và các vật liệu trang trí.
- Bả matit.
- Sơn lót và sơn phủ.
- Trần thạch cao.
- Các hạng mục hoàn thiện bề mặt khác.
Đối với xây nhà trọn gói, nhà thầu có thể đảm nhận các công việc hoàn thiện như:
- Lát gạch nền.
- Ốp gạch tường và khu vực nhà vệ sinh.
- Hoàn thiện bề mặt tường.
- Bả matit và sơn hoàn thiện.
- Thi công trần theo thiết kế và phạm vi hợp đồng.
Tuy nhiên dù cùng là báo giá xây nhà trọn gói nhưng giá thành có thể chênh lệch tùy thuộc vào chủng loại và thương hiệu vật tư. Do đó mà gia chủ nên kiểm tra cụ thể loại gạch, sơn, trần và mức ngân sách vật tư được áp dụng thay vì chỉ dựa vào nội dung “bao gồm hoàn thiện”.
2.4 Cửa, cầu thang và các hạng mục hoàn thiện kiến trúc
Sau khi hoàn thành phần kết cấu và các bề mặt cơ bản, công trình cần được bổ sung những hạng mục kiến trúc để hoàn thiện không gian và đáp ứng nhu cầu sử dụng. Các hạng mục có thể bao gồm:
- Cửa chính.
- Cửa phòng.
- Cửa nhà vệ sinh.
- Cửa sổ.
- Hạng mục nhôm kính.
- Đá cầu thang.
- Tay vịn và lan can.
- Các chi tiết hoàn thiện kiến trúc khác theo thiết kế.
Với xây nhà phần thô, những hạng mục này thường chưa được đưa vào báo giá hoặc chỉ thực hiện một phần tùy theo thỏa thuận. Gia chủ sẽ cần tiếp tục lựa chọn vật tư và triển khai sau khi phần xây dựng cơ bản hoàn thành.
Trong khi đó thì xây nhà trọn gói có thể bao gồm toàn bộ hoặc một phần các hạng mục trên theo danh mục vật tư và tiêu chuẩn hoàn thiện đã thống nhất. Đây cũng là nhóm công việc có thể tạo ra sự chênh lệch đáng kể giữa các báo giá do vật liệu sử dụng có nhiều phân khúc khác nhau.
2.5 Thiết bị điện, nước và thiết bị vệ sinh
Thiết bị điện, nước và thiết bị vệ sinh là nhóm hạng mục gia chủ cần đặc biệt lưu ý khi xem báo giá, bởi nhiều người thường nhầm lẫn giữa việc hoàn thành hệ thống kỹ thuật cơ bản và hoàn thiện đầy đủ thiết bị để đưa vào sử dụng.
Trong xây nhà phần thô, nhà thầu thường có thể thực hiện các công việc như:
- Hệ thống ống điện âm.
- Hệ thống ống cấp nước.
- Hệ thống ống thoát nước.
- Các vị trí chờ để lắp đặt thiết bị sau này.
Trong khi đó, xây nhà trọn gói có thể bao gồm thêm các thiết bị và công việc hoàn thiện như:
- Dây điện.
- Công tắc và ổ cắm.
- Thiết bị chiếu sáng.
- Bồn cầu.
- Lavabo.
- Vòi nước.
- Sen tắm.
- Các thiết bị điện, nước khác theo danh mục vật tư.
Gia chủ nên kiểm tra kỹ báo giá để xác định nhà thầu đang bao gồm phần hệ thống kỹ thuật cơ bản hay đã hoàn thiện cả thiết bị sử dụng. Bởi phạm vi công việc và chủng loại thiết bị được lựa chọn có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí xây dựng.
=> Xem thêm: Chi Phí Xây Nhà Gồm Những Khoản Nào? Cách Lập Ngân Sách Để Không Bị “Đội Vốn”
3. Vì sao báo giá xây nhà trọn gói thường cao hơn báo giá xây phần thô?
Báo giá xây nhà trọn gói thường cao hơn xây nhà phần thô, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc phương án trọn gói luôn đắt hơn hoặc kém hiệu quả về chi phí. Sự chênh lệch chủ yếu đến từ phạm vi công việc và trách nhiệm mà nhà thầu đảm nhận trong quá trình thi công.
Một số yếu tố khiến báo giá xây nhà trọn gói thường cao hơn bao gồm:
- Bao gồm nhiều hạng mục thi công hơn: Ngoài phần móng, kết cấu và xây dựng cơ bản, nhà thầu còn thực hiện các công việc hoàn thiện để công trình có thể đưa vào sử dụng.
- Bao gồm vật tư hoàn thiện: Chi phí xây nhà trọn gói thường được tính thêm các loại vật tư như gạch ốp lát, sơn, cửa, thiết bị điện nước và thiết bị vệ sinh theo danh mục đã thỏa thuận.
- Bao gồm nhân công hoàn thiện: Nhà thầu tiếp tục bố trí nhân công cho các công việc như ốp lát, sơn, lắp đặt cửa, thiết bị điện nước và những hạng mục hoàn thiện khác.
- Có chi phí quản lý và điều phối thi công: Với hình thức trọn gói, nhà thầu thường đảm nhận việc tổ chức nhân công, phối hợp các đội thi công và quản lý tiến độ xuyên suốt quá trình xây dựng.
- Chịu trách nhiệm kiểm soát tiến độ: Nhà thầu cần chủ động sắp xếp vật tư và nhân công phù hợp để các hạng mục được triển khai theo kế hoạch đã thống nhất.
- Bao gồm trách nhiệm bảo hành theo phạm vi hợp đồng: Sau khi bàn giao công trình, nhà thầu có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ bảo hành đối với những hạng mục thuộc phạm vi đã cam kết.
Vì vậy mà khi so sánh báo giá, gia chủ không nên chỉ dựa vào tổng số tiền hoặc đơn giá xây dựng trên mỗi mét vuông. Điều quan trọng hơn là xem xét mức giá đó bao gồm những hạng mục nào, loại vật tư được sử dụng ra sao và phạm vi trách nhiệm của nhà thầu đến đâu.
4. Nên chọn xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói?
Việc lựa chọn xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói không nên chỉ dựa vào mức báo giá ban đầu, mỗi hình thức có phạm vi công việc và cách quản lý khác nhau, phù hợp với từng nhu cầu, quỹ thời gian và khả năng kiểm soát công trình của gia chủ.
4.1 Khi nào nên chọn xây nhà phần thô?
Xây nhà phần thô có thể phù hợp với những gia chủ muốn chủ động hơn trong quá trình hoàn thiện công trình. Hình thức này thường phù hợp khi gia chủ:
- Có thời gian theo dõi và quản lý quá trình thi công.
- Có kinh nghiệm hoặc kiến thức nhất định trong việc lựa chọn vật tư xây dựng.
- Muốn tự lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo sở thích và nhu cầu sử dụng.
- Có thể chủ động tìm kiếm, so sánh giá và mua vật tư từ nhiều nguồn khác nhau.
- Muốn kiểm soát chi tiết từng khoản chi trong quá trình hoàn thiện.
Việc tự quản lý các hạng mục sau phần thô cũng đòi hỏi gia chủ phải dành nhiều thời gian hơn để lựa chọn vật tư, làm việc với các đội thi công và theo dõi tiến độ. Nếu không có kế hoạch chi tiết, quá trình này có thể phát sinh thêm chi phí hoặc ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành công trình.
4.2 Khi nào nên chọn xây nhà trọn gói?
Xây nhà trọn gói thường phù hợp với gia chủ muốn giảm bớt khối lượng công việc trực tiếp trong quá trình xây dựng và có một đơn vị chịu trách nhiệm xuyên suốt theo phạm vi hợp đồng. Hình thức này có thể là lựa chọn phù hợp nếu gia chủ:
- Không có nhiều thời gian thường xuyên theo sát công trình.
- Muốn có một đầu mối phụ trách việc tổ chức và điều phối thi công.
- Muốn kiểm soát ngân sách dựa trên báo giá và phạm vi công việc đã thống nhất.
- Không muốn tự thực hiện quá nhiều công việc liên quan đến mua vật tư.
- Muốn giảm thời gian quản lý nhiều đội nhân công và các hạng mục hoàn thiện khác.
Dù lựa chọn hình thức nào, gia chủ cũng nên xem xét kỹ phạm vi công việc, danh mục vật tư và các hạng mục chưa bao gồm trong báo giá. Một phương án phù hợp không nhất thiết là phương án có mức giá thấp hơn, mà cần đáp ứng tốt nhu cầu thực tế, khả năng quản lý và ngân sách của gia đình.
=> Xem thêm: 10 Dấu Hiệu Nhận Biết Một Công Trình Được Thi Công Đúng Kỹ Thuật Và Đạt Chất Lượng
5. Xây Dựng An Đông – Đơn vị xây dựng nhà ở uy tín, chuyên nghiệp
Lựa chọn đơn vị thi công là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, tiến độ và khả năng kiểm soát chi phí khi xây nhà. Với mỗi công trình, Xây Dựng An Đông hướng đến việc tư vấn phương án thi công phù hợp với nhu cầu thực tế, quy mô công trình và ngân sách của từng gia chủ.
Chúng tôi cam kết:
- Tư vấn rõ ràng, phù hợp với nhu cầu xây dựng và ngân sách thực tế của từng gia chủ.
- Báo giá minh bạch, làm rõ phạm vi công việc và các hạng mục thi công.
- Thi công theo đúng thiết kế và các tiêu chuẩn kỹ thuật đã thống nhất.
- Sử dụng vật tư theo chủng loại và danh mục đã thỏa thuận.
- Quản lý và kiểm soát tiến độ thi công trong suốt quá trình thực hiện.
- Theo dõi chất lượng từng hạng mục, hạn chế các sai sót ảnh hưởng đến công trình.
- Thực hiện bảo hành theo phạm vi và điều khoản đã cam kết trong hợp đồng.
Nếu bạn đang cần tư vấn cụ thể về phương án thi công hoặc muốn nhận báo giá chi tiết theo quy mô công trình, hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay qua thông tin liên hệ bên dưới để được hỗ trợ khảo sát, tư vấn và đề xuất giải pháp xây dựng phù hợp.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
XÂY DỰNG AN ĐÔNG
Địa chỉ: 140/60 Lê Đức Thọ, Phường An Nhơn, Thành Phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Điện thoại: 028.7300.6778
Mobile: 0938.033.511
Email: xaydungandong@gmail.com